4.아파트값 5차파동(1차파동)

평생 살던 동네에서 10 동안 오르지 않던 집값이 불과 1~2년 만에 2배가 되었다.

아기가 태어나 넓은 집이 필요해졌는 데 집을 살 시기를 놓친 것 같아 초조했다.

뭐라도 해야겠다는 생각이 들었지만  서두르다 잘못된 악수를 두지 않기 위해

역대 집값이 어떻게 변화했는지 공부할 필요성을 느껴 이 책을 읽게 되었다.

2001년도에 발행되어 이미 절판된 책이지만 유명한 책이라 그런지 제본들이 퍼져있어 구매하는데 어려움은 없었다.

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61년도에 주택공사가 마포형무소에 처음 지은 아파트는 국민소득이 1백 불이던 시절에 지어졌다.

전기사정이 좋지 않았고 기름난방이 사치라 생각되어 계획된 10층에서 6층으로 중앙난방에서 가구별 연탄난방으로 바뀌어 지어져 부실했지만 해도 해도 끝이 없는 집안일에서 행방될 수 있는 이상적인 주거형태로 서울의 명물이 되었다. 

 

68년 무허가 판잣집을 정리하고 주택난을 해결하기 위해 시민아파트를 건설하여 서민의 도시생활에 새로운 장을 열려하였다. 하지만 빠른 시간 내에 많은 시민아파트를 값싸게 짓고자 하는  정책적 무리에 날림공사로 지어진 와우아파트가 입주한 지 한 달도 안되어 무너져 버렸다. 

 

69년 한남대교가 개통되며 남쪽으로 가는 길이 열려 한강 이남 지역이 투기지역으로 바뀌었다. 땅을 갖고 있어야 떵떵거리며 살 수 있다는 전통적인 농업사회 가치관 때문에 토지 소유욕과 집창증이 무척 거셌다.

 

70년 월남 특수로 해방 이후 처음으로 풍요로움을 누렸고 69년 10월 한강맨션아파트가 선분양제도와 지금의 마이너스 옵션제와 비슷한 골조 분양방식을 채택하여 입주자가 내부공사를 직접 하게 하는 분양방식을 채택하였다. 

분양 가격에 차등을 두어 3층이 제일 비쌌고 맨 위층인 5층은 여름엔 덥고 겨울엔 추워 가격이 쌌다.

 입주 시기엔 인기가 적었으나  막상 살아보니  실용적으로 설계된 내부 공간, 간편해진 생활, 비싼 만큼 현대적인 시설에 만족하는 분위기가 이어졌다. 욕실이 생기고, 단지 내 부대시설, 상권이 어느 정도 갖추어지자 유지 관리가 어려운 단독주택보다 식모 없이 살 수 있는 아파트가 오히려 경제적으로 느껴졌기 때문이다. 

 

                  초가와 기와집 등 목조주택  → 콘크리트 주택

                  자연친화적                      → 도시주택 ( 햇빛이 잘 들어오지 않아 드문드문 지어 저밀도 아파트)

                                                            

당시 아파트의 장/단점 

            장점                                              단점

       실용적 내부구조                           협소한 공간

       담 x   문단속 쉬움                        단독주택보다 비쌈 , 획일적이어서 생활의 단조로움

   교통편리, 생활기반 시설 좋음              방음, 냄새.   주위에 신경을 쓰게 되어 씀씀이가 커짐

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아파트값 1차 파동

 

 72년 월남 특수가 끝나고 불황이 찾아오자 정부는 경기부양책을 처음으로 실시한다. 

부동산 투 기억 제세를 완화하고 기업활동에 활력을 불어넣기 위해 기업 사채동결을 실시하여 기업의 금리부 담을 덜어주었다. 

 

72년 10월 :  경기회복에 대한 기대로  주식시장이 달아올랐으나 부동산 시장은 신통치 않았다. 

                 당시 시중자금이 작아 한쪽으로 쏠리면 다른 한쪽은 위축되는 경향을 보였다.  또 주택을 매입하는 경우 

                 취득세, 등록세, 재산세 등이 만만치 않아 주택을 소유하기보단 이용하려는 경향을 보여 전셋값이 70%

                 까지 육박해 있었다.

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 집값과 전셋값을 비유하면 토끼와 거북이 경주와 같다. 토끼는 집값, 거북이는 전셋값을 의미한다. 이 경주는 오르막길을 토끼가 앞서고 거북이는 뒤따르며 펼쳐지는 데 동화처럼 거북이가 토끼를 앞지를 수는 없다. 또한 토끼와 거북이가 어깨동무를 할 수도 없다. 토끼가 뜀박질하다 지쳐 숨을 고르면 거북이가 따라붙고 거북이가 어느 정도 접근하면 다시 토끼가 껑충껑충 뛰어 저만큼 앞서 가게 되는 것이다. 

 주택공급이 감소하거나 집값이 하향 안정세를 유지해 내 집 마련을 서두르지 않으면 전셋값이 오르게 되는데 이때 거북이가 토끼에게 바짝 다가서 전셋값 비율이 70% 이상 되면 전세난을 겪게 된다. 

 하지만 주택공급이 크게 증가하면 전세값이 떨어지고 토끼와 거북이의 간격도 벌어진다. 전셋값 비율이 40% 이하로 떨어지면 역 전세난을 겪게 되어 무주택자가 유리해지게 된다. 

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73년  3월 : 주택경기가 호황국면에 접어들었다. 철근값이 35% 오르면서 집값도 오르기 시작했다. 

 

토지의 경우 높은 수익을 기대할 수 있었으나 팔고 싶을 때 제때 팔기 어려웠다. 하지만 아파트는 환금성과 수익성이 좋아 선호도가 높았다. 

 

73년 7월 : 철근값이 또다시 40% 올라 분양 가격이 더 올랐다. 부동산은 일반 상품과 달리 값이 뛰면 오히려 수요가 늘어나고, 값이 떨어지면 수요도 함께 떨어지는 속성을 지니고 있다.

  

73년 10월 :  중동에서 전쟁이 일어나 원유값이 올라 오일쇼크가 일어났다. 

 

73년 11월 : 석유값이 크게 올라 기름보일러 시설을 갖춘 아파트에도 부담이 가중되어 팔려고 내놓는 물건이 늘어났다.

                모든 물가가 오르는데(inflation) 실물경제는 침체되는(stagnation) 스테그플레이션(stagflation)이 나타났다.

 

74년 1월 :  인플레가 발생해 화폐가치가 떨어지기 때문에 보상심리로 부동산 같은 실물자산을 선호하여 주식시장에서

               얻은 부를 부동산 시장으로 이전하는 경향을 나타냈다. 

 

74년 3월 :  정작 소득은 늘지 않았는데 아파트 값만 올랐다는 인식이 확산되며 매입을 주저하기 시작했다. 

 

74년 4월 : 새로 분양되는 아파트가 크게 늘어나자 공급이 수요를 초과하는 공급과잉 현상이 나타났다.

 

74년 5월 : 아랍 산유국들이 원유값 인하 움직임을 보이자 아파트값을 지탱해온  물가상승이라는 버팀목이 무너져 

              거래가 뚝 끊겼다.

 

74년 9월 : 토지 양도차익에만 과세하던 부동산 투 기억 제세를 폐지하고 건물에 대해서도 과세하는 양도소득세가 신설

              되자 실수요가 뒷받침되지 않아 원래 가격으로 돌아가는 요요현상이 나타났다. 분양 가격을 약간 웃도는

              수준까지 떨어지고 나서야 내림세를 멈추고 숨을 고르는 모습이 보였다.

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이상과 같이 1차 파동은 원자재 파동이었다. 철근 파동으로 시작하여 석유 파통 때 큰 폭으로 올라 1년 동안 100%가량 올랐다. 실물경기 호황, 시중자금 풍부, 인플레로 인한 환물 심리 등이 복합적인 상승작용을 하였다. 

 처음으로 경험한 1차 파통의 가장 큰 특징은 정부의 시장개입이 없는 가운데 철저하게 시장경제 원리에 의해 시작과 마무리가 되었다는 점이다. 농업국가로 오랜 기간 소작농 생활을 하며 땅에 대한 욕망과 저축만으로는 부자가 될 수 없다는 현실을 깨달은 서민들.. 

 아파트는  전세(우리나라에만 있는 독특한 제도)를 이용하면 땅 투기처럼 큰 목돈이 필요치 않고 실사용 가치가 있는 전셋값 이하로는 잘 떨어지지 않는 하방 경직성으로 말미암아 토지보다 안전하고 환금성 또한 뛰어났다. 공부의 필요성도 토지보다는  그나마 덜 하였기에 우리나라 부녀자들의 재테크의 시작이 아파트가 되었던 게 당연하게 느껴지는 챕터였다. 

 지금 끝을 모르고 오르던 아파트 값이 거래는 줄어들며 어쩔 수 없이 사게 되는 한두 건이 최고가 거래로 신고되는 상황이다. 과거의 사례와 비슷한 경향을 보니 이제 새로 공급이 늘어나면 과거처럼 아파트 값이 안정화되리라 기대한다.