4.아파트 값 5차 파동(4차 파동, 신도시분양)

 

4차 파동은 87년 8월부터 91년 4월까지 7차에 걸쳐 상승한 장기 파동이었다.

특징으로는 3저 호황으로 인한 엄청난 국제수지 흑자로 비롯한 자생적으로 발생한

파동이라는 점이 있고 안정시킬 기회가 있었지만 정부의 정책 실패로 말미암아 길어진 파동이었다

 

1차 상승 (87년 8월~10월)

 상승요인 :  3 저호황과 올림픽 특수를 누리며 활황 증후군이 발생

                경제 성적표가 좋아지고 실물경기가 뒷받침되자 현재보다 미래에 대한 기대감에 주식시장이 올랐다.

                근로자들의 제몫 찾기로 노사분규가 장기화되며 임금인상에 따른 물가불안 심리 상승

 

특징 : 83년 이후 4년만에 회복세

         소형아파트를 중심으로 오르는 초기 상승

 

2차 상승 (88년 1월~4월)

 상승요인 : 국민주택규모 아파트 분양 가격 상향조정  기존에도 있었던 상향조정이었으나 시장 상황이 달아올라 있어

               조그마한 이슈에도 시장이 반응하기 시작했다.

               시중에 여유자금들이 넘처 흐르며 통화팽창에 따른 인플레이션 심리가 확산되었다.

 

특징 : 채권입찰제를 서울시 전역으로 확대 실시

        아파트 분양율이 높아지며 신축 아파트 분양받기가 점차 힘들어졌고

        거래가 활발히 이뤄지면서 입주물량 부족으로 전셋값이 앞서 오르고 집값이 뒤따르며 동반 상승을 시작하였다.

 

3차 상승 (88년 7월~8월)

상승 요인 : 대통령 선거 공약으로 내건 주택 2백만 가구 건설을 촉진시키기 위해 민간 부문의 주택건설의

              촉진 필요성을 말미암아 아파트 분양 자율화를 거론하면서 시작

 

특징 : 상승세가 가중 두드러지게 나타난 곳은 강남지역

        소형보다 중.대형 아파트값이 상승을 주도

        방지책 88년 8 · 10 조치로 시장 안정화 기존에 있던 조치들의 강화에 지나지 않았으나

        10년 만에 정부가 동원할 수 있는 모든 수단을 동원한 조치여서 시장이 관망세로 돌아섰다

 

       1가구 1주택 비과세 요건 1년 이상 거주 or 3년 이상 보유에서 3년 이상 거주 or  5년 이상 보유로

       1가구 2주책 양도세 면세기간을 2년에서 6개월로 단축

 

 

4차 상승 (88년 12월~89년 4월)

상승 요인 :  서울에 이미 아파트를 지을만한 땅이 거의 바닥나 있었고 땅값, 시래기 가재, 인건비 등 건축원 가는

              잔뜩 올랐으나 분양 가격 통제로 땅값이 비싼 지역에서는 도저히 채산을 맞출 수 없어 아파트 

              건설을 꺼렸다. 방법은 분양가를 자율화하여 시장기능에 맡겨 건설을 늘리는 수밖에 없었다.

            

              하지만 너무 성급하게 정책을 결정한 것이 실책이었다. 

              분양가 자율화 검토 중이라는 뉴스가 나오자마자 앞으로 아파트 값이 오를 수밖에 없다는 생각에

              투기 수요가 몰리며 8 · 10 조치가 넉 달 만에 물거품이 되었다. 

 

              이와 같이 아파트값은 수요와 공급의 원리보다는 심리적인 요인에 의해 결정되기도 한다. 

              분양가 자율화에 따른 실질적인 공급 증가는 최소한 2년 6개월의 시간이 걸려 비탄력적이지만

              수요는 값이 오를 것이라는 불안심리로 인해 즉각적으로 발생하기 때문에 예상보다 큰 폭으로 

              오르게 된다. 

 

 특징 : 1가구 1 주택 양도세 비과세 기간을 대폭 늘리는 바람에 세금 부담을 의식해 팔려고 하지 않아

         매물 부족 현상이 나타나며 아파트 값만 올리는 현상을 초래하였다. 

         1가구 2 주택 양도세 면세기간을 2년에서 6개월로 단축하면 양도세를 물지 않으려는 매물이 

         쏟아져 나와 집값이 하락할 것으로 예상했으나 아파트 값이 치솟자 세금을 맞아도 투자수익이 

         더 높아져 더 이상 투기를 억제하지 못했고 세금을 파는 사람이 아니라 사는 사람이 부담하는

         조건으로 계약하기 도 하였다. 

          

         서울의 모든 30평대 아파트가 1억 원이 넘는 억 파트가 되었다. 

         주택청약 관련 예금 가입자가 1백만 명을 돌파

         주택청약부금 제도 신설

 

  89년 4월 아파트 값을 진정시키기 위해 분당, 일산에 신도시 건설 계획을 발표

 

5차 상승 (90년 1월~5월)

 상승 요인 : 1년 계약제 주택 임대차 보호법을 2년 계약제로 개정

               집주인들이 전세금을 한꺼번에 왕창 올려 전세계약 기간에 따라 전세금을 달리 부르기 시작하였다. 

               전세금을 올려주느니 차라리 집을 사자는 매수세력이 형성되기 시작하였고

               시세보다 값을 높게 불러 호가 공백이 생겨도 매물이 귀하고 시장 에너지가 강해 거래가 이뤄져

               새로운 시세를 형성하기 시작했다. 

 

               아파트 분양 가격 6개월 안에 평균 10% 인상

 

특징 : 전셋값 폭등으로 평당 2백만 원 돌파

         부족한 주택 공급의 대안으로 다가구주택이 등장

         서울지역 아파트 분양 가격 평당 3백만 원 돌파

 

6차 상승 (90년 9월~11월)

 상승 요인 : 중동사태로 원류 값 상승 때 따른 물가상승

               불안 심리가 이사철과 겹쳐 수요 폭발

 

특징 : 평당 1천만 원대 아파트 등장

 

7차 상승 (91년 2월~4월)

 상승 요인 : 자주 바뀐 주택공급에 관한 규칙이 아파트 값을 끌어올리는데 결정적인 역할을 했다. 

               아파트값이 안정될 만하면 분양가 자율화를 거론하였고  표준건축비를 연례행사처럼 상향 조정하였으며

                주택청약제도를 변경하는 등 수요자로 하여금 내 집 마련을 서두르게 등 떠밀었다. 

                신도시 채권입찰 대산 아파트 확대

                아파트 분양 가격 인상

                걸프전이 터져 오일 쇼크에 대한 위기감 팽배

 

 특징 : 서울 외곽과 수도권 지역 아파트값 큰 폭 상승

          

         서울지역 아파트 가격 (평균 평당 가격) 동향

지 역	88년 4월	91년 4월	상승률
서울 전체	280 만원	727 만원	160%
강남지역	332 만원	1017 만원	206%

91년 10월 신도시 입주가 시작되자 입주 예정자들이 중도금과 잔금을 마련하기 위해 살던 집을 내놓아

매물이 쌓여가면서 수요 체증이 풀렸다. 시장에너지가 강할 경우 공급 확대에 따른 실질적인 아파트값

하락은 분양시점보다 입주시점이 크다는 것을 보여주었다. 

 

값이 더 떨어지기 전에 처분하려는 경계심리가 발동 일부 지역에서 급히 팔려는 급매물과 제값을 받으려는

일반 매물이 뒤섞이며 호가 폭이 넓어지며 호가공백이 생겼는데 급매물이 시세를 주도하는 침체기 모습을 보였다.